国务院发文为老旧小区改造画“红线”

，从财政和土地等反对政策、资金筹集、提高金融服务等，具体老旧小区改建“红线”。　　3个月前，国务院常务会议对老旧小区改建作出拒绝，2020年全国计划改建城镇老旧小区3.9万个，牵涉到居民近700万户，比2019年增加一倍。

　　在此基础上，此次《意见》对这一目标更进一步细化，拒绝到2022年，基本构成城镇老旧小区改建制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”（2035年）期末，融合各地实际，力争基本已完成2000年底前竣工的需改建城镇老旧小区改建任务。　　“老旧小区改建建构10万亿商机，群策群力十分最重要，牵涉到政府、企业和居民三个方面。”此前，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴曾特别强调，老旧小区改建应该侧重上层政策和下层操作者灵活性，“意味著无法一刀切，只容许一条路，把原有改为搞成棚改。”　　改建指南　　改为哪些，改为什么，怎么改为，钱从哪来？《意见》中得出了答案。

　　《意见》具体了改建对象范围，重点改建2000年底前竣工的失养年久失修失管、市政设施设施不完备、社区服务设施不完善、居民改建意愿反感的老旧小区（不含单栋住宅楼）。　　住房和城乡建设部城市建设司副司长刘李峰在理解意见时回应，改建明确分成基础类（主要还包括水电路气信等市政设施基础设施改建提高），完备类（还包括安装电梯、小区内建筑节能改建等）和提高类（还包括养老、托育、卫生防疫、助餐、家政保洁等各类公共服务设施设施建设）。　　改建分类与“谁来借钱”问题息息相关。

例如，基础类由政府投资居多，中央给与资金补助金，重点反对；改建类则由受益人部分出资，政府补助金；提高类改建能带给部分收益，必须综合测算政府补助金资金、社会力量投资和受益人出资等的比例。　　在改建对象及内容方面，《意见》补足特别强调，各地要结合实际，合理界定本地区改建对象范围，可因地制宜确认改建内容表格、标准和反对政策。　　对于3.9万个须要改建的老旧小区目标中孰先孰后的问题，《意见》拒绝各地编成专项改建规划和计划，更进一步摸清既有城镇老旧小区底数，创建项目储备库。

创建激励机制，优先对居民改建意愿强劲、参予积极性低的小区（还包括接管政府移往的军队离退休干部住宅小区）实行改建。　　此外，《意见》还拒绝完备小区长效管理机制，在改建楼体、设施的“表格”的同时，强化社区“里”的建设。融合改建工作，实时建立健全基层党组织领导，社区居委会因应，业主委员会、物业服务企业等参予的联席会议机制，具体改建后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，联合确保改建成果。

并建立健全老旧小区住宅专项修理资金的归集、用于、续筹机制，增进小区改建后确保改版，转入良性轨道。　　《意见》还拒绝，创建存量资源整合利用机制。一是强化既有用地集约混合利用，在不违背规划且同意居民等表示同意的前提下，容许利用小区及周边存量土地建设各类环境及设施设施和公共服务设施。对利用小区内空地、绿地及拆毁违法建设凌空土地等安装电梯和建设各类设施的，可不减免土地价款。

有条件的地方可通过出租住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务等。　　钱从哪来　　多方筹集资金，政府与居民、社会力量合理共计担，是多年来老旧小区改建的主流思路。此次《意见》则对各方责任和适当激励机制更进一步细化。

　　首先是合理实施居民出资责任，按照谁获益、谁出资原则，除了必要出资，居民还可以用于（补建、续筹）住宅专项修理资金、移转小区公共收益等方式，将研究住宅专项修理资金用作城镇老旧小区改建的办法，且居民可萃取住房公积金，用作安装电梯等业主住房改建。　　其次，增大政府反对力度，将城镇老旧小区改建划入保障性安居工程，中央给与资金补助金，重点反对基础类改建内容。《意见》具体中央、各级政府对老旧小区改建的反对责任，中央财政资金重点反对改建2000年底前竣工的老旧小区，可以必要反对2000年后竣工的老旧小区，但必须限定版年限和比例。

省级、市县人民政府给与资金反对，可以划入国有住房出售收益存量资金用于范围。　　为筹措改建资金“开源”，《意见》还回应，牵涉到住宅小区的各类资金均可专责用作老旧小区改建，且反对各地通过发售地方政府专项债券筹集改建资金。国家开发银行、农业发展银行、商业银行等可依法合规增大对实行城镇老旧小区改建的企业和项目获取信贷反对，前提是风险高效率、商业可持续。　　老旧小区设计产权单位众多，在推展社会力量参予方面，《意见》也对原产权单位、公房产权单位、专业经营单位等责任、接管程序做到了厘清，通过政府订购、追加设施有偿用于、实施资产权益等方式，更有各类专业机构等社会力量投资参予。

　　在税费免除方面，专业经营单位参予政府统一组织的城镇老旧小区改建，其获得所有权的设施设备等设施资产改建的费用，可作为计税基础，计提保险费并在企业所得税前扣减；确保管理费用，可算入企业当期费用税前扣减。此外，改建过程中为社区获取养老、托育、家政等服务的机构，该部分获得的收益减免增值税，并减按90%算入所得税应纳税所得额；用作获取社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可减免契税、房产税、地税和城市基础设施设施酬劳、不动产登记费等。

　　画“红线”　　除了更进一步细化改建内容和政策受到影响，此次《意见》还明确提出了老旧小区改建的“红线”。　　一是对于3.9万个老旧小区改建目标，《意见》拒绝各地“区分轻重缓急，贯彻评估财政承受能力，科学编成城镇老旧小区改建规划和年度改建计划，不得盲目负债砖摊子。”　　二是禁令缴纳不合理费用。希望搭配经济限于、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。

改建项目牵涉到历史文化街区、历史建筑的，不应严苛实施涉及维护修葺拒绝。实施施工安全性和工程质量责任，的组织作好工程验收接管，杜绝安全隐患。　　三是金融服务方面，反对城镇老旧小区改建规模化实行运营主体采行市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等展开债券融资，“但不得分担政府融资职能，杜绝追加地方政府隐性债务。

”　　仇保兴此前回应，原有改为不有可能是一套中心化的顶层设计，不应充分调动政府、企业、社会力量、科技人员各方面的积极性，多模式、多共享，群策群力“从下而上”改建融合。　　此次《意见》对地方、各主体的参予方式上获取了更好可能性。例如，因改建利用公共空间新建、扩建各类设施，从而牵涉到影响日照间距、闲置绿化空间的，可在普遍征询居民意见基础上一事一议不予解决问题。

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