上半年上海土地出让金破千亿 平均溢价4%

4月以来，上海土地市场随着政府供地节奏减缓、竞买人数不断扩大、部分地块谦和比例中止、资金失效期调整等土拍电影规则改动后，土地市场开始转好。　　7月22日，中指研究院公布的数据表明，2020年上半年，上海共计成交价93宗经营性用地，规划建面合计848.4万平方米，同比下跌147.4%，土地出让金总额1252.4亿元，同比下跌121.3%，成交价楼面均价14761元/平方米，同比上升14.4%，平均值溢价率4.0%，与去年同期大体一致。

　　图：2017年以来上海商品住宅用地成交价面积走势　　商品住宅用地成交价48宗，规划建面合计530.2万平方米，同比下跌65.5%，土地出让金总额935.5亿元，同比下跌136.2%；成交价楼面均价17830元/平方米，平均值溢价率5.2%，较去年同期提升4.3个百分点。　　除了商品住宅用地，监测数据表明，今年上半年，上海的招商用地成交价37宗，规划建面合计207.3万平方米，同比下降317.0%，成交价金额240.1亿元，同比下降111.1%；楼面均价11580.0元/平方米，同比上升49.4%，平均值溢价率0.85%，较去年同期上升26.08个百分点。另外，出租住宅用地成交价6宗，规划建面合计80.16万平方米，成交价金额29.1亿元，楼面均价3630元/平方米。　　值得一提的是，土地规则的调整，提高了房企在上海土地竞拍的热情。

自上海土拍电影规则调整以后，5月、6月上海共计转让28宗涉宅用地，仅有9宗地块底价成交价，平均值溢价率为11.6%。而2017年下半年至今年4月，上海溢价率多达10%的住宅用地仅有3宗。　　今年4月开始，一些地块在转让方式上做到了不少调整，还包括竞买人数不断扩大、延长保证金失效期、中止15%出租住宅谦和比例等。

　　据中指院发布的数据，今年上半年，上海住宅用地成交价楼面均价13277元/平方米，同比下跌22.9%，溢价率4.5%，较2019年同期提升3.8个百分点；商品住宅用地成交价楼面均价17830元/平方米，同比上升2.2%，溢价率5.2%，较2019年同期提升4.3个百分点。　　图：2017年以来上海商品住宅用地楼面价及溢价率走势　　表格：2020年上半年溢价率超强10%的商品住宅用地　　从溢价率来看，上半年，溢价率最低的地块为闵行区浦锦街道芦恒路北块居住小区3-8地块，溢价率164%，竞得人为上海闵行储备粮管理总公司。

商品住宅用地中，溢价率最低的为临港NHC10101单元06-01地块，溢价率为53.13%，竞得人为万达。　　从商品住宅用地成交价面积区域产于来看，主要集中于南汇、宝山、嘉定和青浦4区，4区成交价面积占到比合计68.5%。其中南汇成交价面积占到比全市最低，约32.2%。市区仅有2宗商品住宅用地成交价，成交价面积占到比仅3.8%，高于2019年的7.3%。

　　从成交价金额来看，南汇、青浦、嘉定、宝山4区某种程度位列前茅，4区土地成交价金额占到比合计68.8%；其中，南汇成交价金额占到比全市最低，为19.7%。　　归功于上海土拍电影政策的调整，今年上半年各阵营房企大力进沪拿地。中指院数据表明，48宗商品住宅用地被36家房企摘得。

其中，万科、中海、保利等头部阵营房企，新城、招商、金地、旭辉、阳光城等第一阵营房企，万达、正荣、建发等第二阵营房企均有所进帐。此外，大名城、大家房产、中建东孚、宝华、景瑞为代表的中小型房企也展现出不错。其中，大名城上半年在多个区域竞得5宗宅地、金地在青浦、嘉定共计竞得3宗宅地，建发在宝山、闵讫各获得1宗宅地，万达在临港也连获得2宗宅地，拿地态度大力。

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