抵押房产“被销售”：贷后管理成防范重点

在追债过程中申请人继续执行某借贷房产，抵押方为福建宜放集团有限公司（以下全称“宜放集团”）。　　针对法院继续执行房产，购房人张某应向宜发集团缴纳出售款，对继续执行驳回后控告，该纠纷几经二审，法院二审裁决确认一审暂停对案牵涉房产继续执行，中止查禁准确。　　业内人士告诉他《中国经营报》记者，抵押给银行的房产无法交易，但过去不少开发商违规出售，甚至抵押给承包商，造成银行继续执行不存在艰难，现在该类情况有所增加。

当然，也不存在银行与开发商商议处置的情况，即背叛抵押房产后解押偿还债务欠款，但亦遗风险。针对抵押房产被出售的情况，最差的防控方式是作好贷后管理，定期排查。

　　抵押房产继续执行谓之纠纷　　福建省福州市中级人民法院一审确认，2014年9月22日，海峡银行东街分行与福建美利达贸易有限公司（以下全称“美利达公司”）签定《额度授信合约》，誓约表示同意向美利达公司获取贷款额度及银行承兑汇票承兑额度总计2600万元的授信。　　同日，宜放集团等方与海峡银行东街分行签定《最高额抵押合约》，誓约以宜放集团等方名下的坐落于鼓楼区店面等多单元房产及车位为上述合约、协议和其他书面文件项下债务获取抵押借贷，所借贷的最低债权额为3120万元，并于2014年10月14日办理抵押注册，获得涉及《房屋他项权证》。天眼坎表明，宜放集团近些年被多家银行控告。　　海峡银行东街分行于2014年10月21日向美利达公司发放贷款2600万元。

但美利达公司2015年3、4、5月倒数三个月经常出现逾期还息，违背双方合约誓约。法院一审判以定美利达公司偿还债务借款本金2600万元及涉及利息。经涉案人裁决，法院二审改判美利达公司不应偿还债务资金为2600万元及涉及利息，但扣减已偿还债务281.11万元。

　　上述二审裁决生效后，海峡银行东街分行向法院申请人继续执行。继续执行过程中，张某明确提出书面异议，催促裁决终止对讼争房屋的继续执行并中止查禁。

异议催促被上诉后，张某驳回诉讼。　　张某与海峡银行东街分行纠纷几经二审，福建省高级人民法院确认，海峡银行东街分行对继续执行标的依法拥有借贷物权。张某在诉讼中回应，2006年7月21日，宜放集团向张某交付给讼争房屋，之后张某出资30余万元对讼争房屋展开翻新并办理了有线电视等开户申请，翻新已完成后，张某及其家人四代同堂已在讼争房屋内居住于十余年。

　　起诉书表明，张某方面回应在2006年至2014年期间曾经到宜放集团明确提出拒绝办理讼争房屋的总安和办理房屋所有权证等申请。张某向宜放集团缴纳的购房款已全部南流海峡银行东街分行，海峡银行东街分行作为“锦绣温泉”商品房建设项目的资金监管方应该告诉张某向宜放集团购房的事实。

海峡银行东街分行的信贷员在办理抵押债、核实抵押物的所有权及占据、用于情况时，也应该告诉房屋的占据、用于情况。　　记者就上述情况与福建海峡银行方面证实，但截至新闻报道对方未恢复。

　　风险应付　　法院二审确认，据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的国家发改委》规定，在权利发生冲突时，抵押权的行使无法对付消费者的上述权利。一审法院查禁案牵涉房产的时间为2015年9月10日。

张某在此之前，于2006年7月17日与宜放集团签定《商品房交易协议》，誓约卖受案牵涉房产，合法有效地。　　法院确认，张某名下并无其他用作居住于的房屋；张某月底2006年7月17日全额缴纳购房款合计33.48万元一整，宜放集团于2006年7月31日出示了福建省福州市商品房销售（预收款）统一票据，并于2014年3月25日开具《购房情况证实/说明书》，证实于2006年7月31日将案牵涉房屋卖断给张某。法院二审确认裁决暂停对案牵涉房产的继续执行，并中止查禁准确。

　　共计多少涉嫌抵押房产无法查禁继续执行？逾期债务如何处置？回应，福建海峡银行方面截至新闻报道未恢复。　　某国有建筑企业项目经理告诉他记者：“目前在北京区域，开建工程抵押的不多见，因为理论上谈，房产抵押就无法交易，银行也并不接纳开建工程，比较更加偏爱成品房，长时间情况下，开发商获得预售许可证后可对房产贩卖，但要在银行解押，现在房产交易情况都会在建委备案，较半透明，但也不回避开发商私下卖房的情况。”　　某房地产企业高管告诉他记者：“抵押给银行的房产中止抵押申请才可展开交易，否则违法，叫‘一房多购’。”　　某国有银行对公部门涉及人士告诉他记者：“抵押给银行的房产无法交易，但有两种情况，一是开发公司私下预售房产，没网签和房本，给消费者的一般是三联单。

二是开发商与银行协商，荐个例子，开发商共计1500套房子，为确保资金流不会与银行协商买一套房产解押一套，同时偿还债务银行部分款项，比如还总房款的30%、50%或70%。这种情况下，只要消费者有出售意向并汇款，银行就因应解押。”　　上述房地产高管告诉他记者：“开发商有时不会与银行商量，将房子买了偿还，银行在交易过程中及时把抵押申请抽出来，实际是打擦边球。这种情况下，也不存在开发商买了房子不还款的情况。

”　　某城商行人士告诉他记者：“还不存在一种情况是，开发商与银行人士、政府涉及部门人士串通，构成个人利益链，将抵押房产展开交易。”　　上述对公部门涉及人士回应：“据理解，过去这种情况十分多闻，开发商拿地后，就转卖卖给了第三方，或将开建工程抵押给施工企业、银行。抵押给施工企业后，施工企业又卖给个人，这种情况对于银行来说很棘手。

有时候，承包商不会在没申请的情况下就强住进来，即便法院判银行输掉也很难继续执行。目前监管趋严，一方多买的情况变低了。”　　银行不应如何应付开发商贩卖抵押房产的风险？上述国有银行对公部门涉及人士回应：“如果早已构成风险就很差处置了，之前主要是作好房产抵押管控和贷后管理。

”上述城商行人士告诉他记者：“作好贷后管理是重点，长时间情况下，银行每个月都会展开信贷会晤，及时作好贷后管理工作，可一定程度上回避此类风险。

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