疫情令美国楼市冰火两重天：房价上涨，租金“断供”

董事总经理纳扎拉（Craig Lazzara）回应，从全美范围看，房价下跌的趋势或许没受到新冠肺炎疫情的阻碍。“在我们调查的20个城市中，有12个城市的房价在4月份刷新了历史新纪录。” 纳扎拉说道。　　虽然今年3月~5月，美国房产交易量倒数三个月急剧下降，但由于市场上供出售的房产上升得更加多，因此“卖方市场”的现象最为显著。

　　美国登记商业地产顾问、亚美王者恒信地产（Royal Global Group）总裁程欣迪对第一财经记者回应，毫无疑问，新冠肺炎疫情在一定程度上冲击了美国房地产市场，随着3月份居家令其的生效，4月全美房屋销售量上升了近18%，而往年这个时候，不管对于买家还是卖家来说，都是一个十分挤迫的季节。　　她称之为，库存量在4月份触底，5月份有所恶化，但同时也有更加多买家开始入场，期望为自己的家庭找寻一个可以独立国家办公、自学的空间，市场需求下降使得市场的竞价不道德愈演愈烈。　　科威国际不动产（Coldwell Banker）经纪人魏晓霞住在美国佛罗里达州盖恩斯维尔市，她对第一财经记者回应，自己转入房地产中介行业有数6年，但未曾想起这次疫情期间居然尤其辛苦，常常要去为买房的客户抢夺房源。“现在市面上待售的房产十分较少，不管投资房还是自住房。

有可能是户主们出于对未来经济和工作前景的忧虑，不愿在此时挤兑资产。”魏晓霞说道，“如果现在当地的刚须要买家想要购房，不能重新加入抢房大战，同时和八九个买家竞争。

之前我曾老大一位客户报价，比户主的要价多了5000美元，但最后还是没抢走到。”　　房贷利率跌到至近50年新高　　与此同时，屡屡创意较低的抵押贷款利率也在大大性刺激着刚须要买家与投资者的入场性欲。　　根据美国住宅贷款抵押机构房地美（Freddie Mac）美国时间16日发布的数据，美国30年期抵押贷款利率暴跌3%，为近50年以来首次；15年期抵押贷款利率也暴跌了2.5%。　　美国Leuthold Group首席投资策略师保尔森（Jim Paulsen）称之为：“（美联储的）政策反对史无前例，并渐渐蔓延到抵押贷款市场。

”他还回应，抵押贷款利率跌到至新高将不会推展户主展开再融资，从而有可能性刺激消费减少，为经济获取新的性刺激。　　奇米尔对第一财经记者透漏，根据居于外网的海外房产询盘量数据，海外买家对美国房产的关注度在疫情期间减反增，今年第二季度，美国房产的全球总咨询量次于日本。

　　“我们指出这有可能是美国在疫情期间房贷利率屡屡自创历史新高，更有了大家的注目。另外，中秋节市场不确认情绪笼罩，美国房地产资产的安全性港湾属性，都会再行一次被理解。

”奇米尔如此回应。　　另一方面，不受美联储的货币严格政策及美国经济衰退比较低迷等诸多因素影响，不少分析指出美元指数将再次转入熊市周期，截至第一财经记者新闻报道时为96.28，较今年3月最低时的102.9大幅度上升。对于海外投资者而言，随着美元升值，美国资产的吸引力反而有所下降。

　　出租市场风险于是以大大积累　　不过，从短期来看，美国房屋租赁市场不存在的风险不容小视。　　三分之二的纽约居民都在租房，这使得纽约沦为美国仅次于的房屋租赁市场，纽约的租金是全美平均水平的两倍。然而，根据社区住房提高计划（CHIP）的数据，自3月以来，纽约有四分之一的公寓房租客没缴纳房租。

纽约大学弗曼中心的数据表明，在纽约约有70多万人因疫情丧失了收益。　　此前美国政府发布并实行的救助计划，并没专门针对租客的条款，而每周600美元的短期失业救济金又将要在7月底届满，除非美国国会通过新一轮的救助计划。

一旦丧失收益的租客得到额外的资金援助，那么他们的房东将不会面对更大的困难。根据当地法律，房东并无法立刻就赶出没有递房租的租客，况且即使赶出租客，疫情期间要去找一位能如期递房租的新租客也绝非易事。　　雀巢国际（Nesteekers International）经纪人罗伯茨（Dondre Roberts）回应，一间工作室的月租以前是2600美元，现在只要2300美元，不少房东甚至获取一个月的免费房租，而且还要缴纳经纪人的中介费。

“现在是租户的市场。”罗伯茨说道。　　纽约布鲁克林区一家私人房产出租公司老板雷黑德（Sharon Redhead）回应，旗下50多间公寓中的租户有40%都没交6月的房租，如果这么持续下去，他有可能被迫自由选择售出这些公寓。

　　美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在拒绝接受第一财经记者专访时称，美国有所不同地区和城市的房地产市场情况不尽相同，以他所在的华盛顿特区为事例，住宅房价也呈现下跌趋势，但租金整体上并没暴跌，不过商业地产方面未来可能会经常出现调整。　　陈宏明指出，如果购房者是刚刚须要，则根据自己的节奏自由选择入场时机才可，如果全然以投资为目的，则必须注目美国的失业率和经济衰退状况。

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