深圳房价大涨 全国楼市会跟风吗？

来源：三联生活周刊　　文 | 谢九　　国家统计局公布近期的房价涨幅，6月份深圳的二手房房价大上涨将近15%。让人记忆犹新的是，2016年全国房价步入史上最可怕的下跌，最开始就就是指深圳首度启动，然后北京和上海第一时间，最后蔓延到全国。这一次，类似于的场景还不会重演吗？　　事实上，深圳二手房在去年就早已逆势上涨了8%，房价早已是全国三高，在这样的高基数之上，深圳房价在今年还能之后大上涨，的确远超过了很多人的想象。

那么，深圳楼市究竟有什么魔力，需要持续下跌呢？深圳房价大幅度下跌，最后不会会造就全国楼市跟涨呢？　　深圳楼市之所以需要持续下跌，首先还是有较为独有的供需基础。从市场需求来看，由于深圳对外来人口具备较强的吸引力，这几年仍然维持着每年四五十万人的人口净流入，同为一线城市，北京早已倒数3年维持人口清净流入，而上海这几年则是有进有出。

人口持续净流入，为深圳楼市带给了大量的市场需求。　　而从供给来看，深圳的住宅土地供应仍然较为紧绷，激化了楼市的供需矛盾。

和全国其他城市有所不同的是，深圳有十分强劲的高科技产业承托，对于土地财政的倚赖程度很低，将近20%，所以，在深圳的土地规划中，很多土地都向产业用地弯曲，而不是优先确保开发商用地。这一方面反映了一个高科技城市的底气，但由此也造成了一个客观现实就是，深圳的住宅用地比较严重不足。　　与此同时，深圳为了更有高科技人才，最近几年开始大规模建设保障房，特别是在是2018年，深圳市发售根本性房改方案，明确提出“在追加居住用地中，保证人才住房、还乡型商品房和公共出租住房用地比例不高于60%”，将一多半的用地向保障房弯曲，这在国内还是首创，深圳的房改也被视作向新加坡模式转型。

　　当大量土地资源向产业用地和保障房弯曲之后，深圳的商品房住宅用地势必会有所严重不足，由此也就构成了供需紧绷的局面，为房价持续下跌奠定了基础。当然，这也并不是说道深圳的高房价很合理，任正非都多次炮击深圳房价太高。如果连华为的员工买房都有压力，深圳房价之低也是可以想象。

和深圳比起，全国其他城市很少有深圳楼市这样比较扎实的供需基础，如果说深圳楼市的下跌都倍受争议，全国其他城市也就很难拷贝深圳房价的走势了。　　《爱恋十年》剧照　　不过，这也并不意味著当前其他城市的房价就没下跌的有可能。从长年来看，随着房地产渐渐解散中国经济的中心舞台，楼市早已丧失了长年下跌的基础，但从短期来看，也并不回避仍有声浪的有可能。

就像股市短期牛市并不需要经济基本面承托一样，楼市短期感冒，有时候也和长期趋势牵涉到。　　当前的货币环境对楼市短期下跌十分不利，一旦地方政府的楼市调控经常出现放开，甚至变相性刺激，楼市随时都有可能较慢下跌。和去年比起，今年的楼市只不过早已有所转好。

去年上半年，全国70多个大中城市中，房价上升的城市数量显著激增，统计局用“稳中有降”总结了当时的楼市，而今年上半年，统计局的叙述是“价格微涨”。从4个一线城市来看，除了深圳大上涨之外，北京、上海和广州的房价涨幅也都有所不断扩大。　　由于当前中国面对前所未有的快速增长压力，货币环境正处于非常严格的时期，货币供应量充裕，贷款利率低廉，从房贷利率来看，在市场整体利率上行的背景下，首套房利率早已倒数7个月上行，这和去年房贷利率持续下跌构成了鲜明对比。楼市对于利率变动向来尤为脆弱，房贷利率上升，往往是性刺激房价下跌最有力的武器。

　　对老百姓而言，货币严格最必要的影响就是通胀压力，而为了防止通胀带给的资产大跌，民众最必要的自由选择就是股市和楼市。当前的经济背景，和2015年十分相似。2015年经济也是面对上行压力，货币环境非常严格。

那一轮严格周期里，央行倒数实行了6次降息，以及4次降准。而这一轮严格周期里，央行早已通过LPR实行了3次降息，以及4次降准。　　2015年那一轮货币严格带给的结果，就是迅速促成了资产泡沫，首先是股市，2015年A股市场步入再一而一段时间的牛市，股市泡沫幻灭之后，大量资金开始转入楼市，2016年，中国楼市步入最可怕的一轮下跌。　　如果和2015年比起，难于找到今天中国经济的情况和当时十分相近。

首先是宏观经济面对相当大的上行压力，货币政策改向严格，今年下半年以来，A股市场忽然开始大幅度下跌，那么，股市下跌之后，不会会像当年一样，楼市不会从股市手中接过下跌的接力棒呢？　　唯一有所不同的是，当年政府对于楼市采行了各种希望和性刺激的手段，而当前政府对于楼市的态度是“房住不炒”。这也就意味著，当前货币环境下，楼市早已不具备了下跌的可能性，最后否不会大幅度下跌，相当大程度上各不相同政府的态度，如果政府点上一把火，楼市就有可能再次大幅度下跌。　　面临房价持续领涨全国的局面，深圳最近开始升级楼市调控，大幅度提高了出租汽车门槛，拒绝在深圳落户剩3年，且能获取36个月及以上的个人所得税或社会保险证明，对于再婚买房等不道德也不予容许。

深圳之所以需要及时升级调控，一方面是因为房价领涨带给了极大的舆论压力，同时，也是因为深圳实体经济繁盛，对于土地财政的倚赖程度较小。相比之下，其他地方城市对楼市调控不一定有充足的底气，特别是在在当前经济上行压力下，很多地方政府都有性刺激楼市的冲动。

　　不过，2016年那一次性刺激房地产，对于实体经济并没起着夹住起到，房价虽然大上涨，但是经济仍然上行，2016年到2019年，中国GDP增长速度从6.9%一路上升至6.1%，今年上半年堪称因为疫情陷于负增长。上次早已被证明没效果，这一次如果再次性刺激房地产，也某种程度无法解救实体经济，唯一的效应就是不会之后刮起大房价泡沫。　　和股市泡沫比起，楼市的泡沫更为可怕。

从老百姓的角度来看，很多人在股市投放的资金相比之下不及楼市，而且，楼市的大部分资金都就是指银行贷款，和股市比起杠杆极高。股市泡沫幻灭，大部分投资者只不过是被套牢，楼市泡沫如果幻灭，就有可能遭到倾家荡产的灭顶之灾。

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